保育園卒園すると小学校に入学することになりますが、子供がどんどん大きくなっていく過程で、本当に今の家でいいのか妻とちょくちょく話すようになりました。
また今の家は所有物件であるのですが、変動金利でローンを組んでおり、2024年はチャレンジングな年になると日銀総裁も発言されていたとのことですので、いよいよ政策金利が上がるのではと憶測が飛び交っております。
利息の返済に人生を捧げたくないので、不動産価格が落ちないことを祈って、小学校への進学を機にマイホームを売却して賃貸に住む方が色々都合がいいのではと考えるようになりました。
そのような背景もあり、実際このままローン完済するまで住み続けるのがいいのか、売却して賃貸に住むのがどちらがいいのか数値で見てみたく思い、シミュレーションしてみることにしました。
なおすでに書きましたが前提として、保育園卒園までは現マイホームに住み続ける試算となっておりますので、すでに返済したローン残債については除外してます。また複雑な条件（繰り上げ返済）、火災保険、引っ越しなども本試算から省いてます。
保育園卒園まで
ローン契約は変動金利型を選択しているため、今後の金利あがってはいくと思いますが、適用金利が何%になるかまでは予想することができません。したがいまして、だいたい残り30年で均したらフラット35の固定金利程度になるのではと思いましたので、融資率90%以下の「1.91%」で試算しました。
- ローン残債：約3400万
- 残返済期間：31年
- 利息：465万円
- ローン残債支払い：533万（月々返済額：12.4万円）
- 修繕積立金：35万円/年
- 固定資産税：8.3万円/年
- 住宅ローン控除（1%適用）：185万円
総額（ローン残債支払い＋利息＋修繕積立金×6年＋固定資産税×6年-住宅ローン控除）：1073万円
住み替えず、ローン完済までマイホームに住み続ける場合（小学校進学以降）
同様にフラット35の固定金利を参考として、融資率90%以下の「1.91%」で試算しました。
- ローン残債：約2867万
- 残返済期間：24年
- 利息：708万円
- ローン残債支払い：2867万（月々返済額：12.4万円）
- 修繕積立金：35万円/年
- 固定資産税：8.3万円/年
- 住宅ローン控除：54万円
総額（ローン残債支払い＋利息＋修繕積立金×24年-住宅ローン控除）：4561万円
引っ越さずローン完済までの間に金利1.91%で仮定した場合は、実質「5634万円」支払う必要があるようです。金利1%台が低く見えても、借りた額より2000万前後多く返さないといけないということに、本記事を書きながら驚きを隠せずにいます。
賃貸の場合
最大のメリットはライフステージによって住み替えができる点だと思ってます。その前提で現実的な範囲での住み替えを含めて試算しました。
なお試算する前提として
- 18歳まで（高校卒業まで）は子供たちは同じ家に住み続けること
- 想定する住居は自宅から職場までドアドアで60分圏内であること
- ペット相談可であること
です。
7歳（小学生）から18歳（高校卒）まで：僕が50歳まで
乳児期の現在においては、60-70平米の物件なら問題なく生活できてますが、小学校高学年頃からおそらく手狭になってくるので、理想とする地区で最低80平米・3LDK以上の物件を元に試算しました。
ネットで探した結果、管理費・共益費込みで16～21万のレンジが理想とする賃貸物件となりました。それを元に7～18歳までの期間で試算してみます。
- 初期費用（敷金+礼金+仲介手数料）：15万＋15万×2＋15万=60万
- 月額家賃（管理費含む）：15万
- 契約期間：12年
- 契約更新費（2年毎）：15万
- 総額（初期費用＋（月額家賃×12か月×契約期間）＋契約更新費×8回）：60万＋（15万×12か月×12年）＋15万×5＝2295万円
- 初期費用（敷金+礼金+仲介手数料）：21万＋21万×2＋21万=84万
- 月額家賃（管理費含む）：21万
- 契約期間：12年
- 契約更新費（2年毎）：21万
- 総額（初期費用＋（月額家賃×12か月×契約期間）＋契約更新費×8回）：84万＋（21万×12か月×12年）＋21万×5＝3213万円
子供独立後、住宅ローン完済時期まで（残り12年）。僕が62歳まで
18歳以降は子供が独立したものと仮定しますので、80平米も必要なくなり、60平米台で２LDKもあれば夫婦2人で十分ゆとりのある生活環境かと思いました。
ネットで探した結果、管理費・共益費込みで13万～18万のレンジが理想とする賃貸物件でした。あくまでも現時点の相場ではありますが、ペット相談可の物件だと思ったより3LDKと差が出ないのに少々驚きました。
- 初期費用（敷金+礼金+仲介手数料）：13万＋13万×2＋13万=52万
- 月額家賃（管理費含む）：13万
- 契約期間：12年
- 契約更新費（2年毎）：13万
- 総額（初期費用＋（月額家賃×12か月×契約期間）＋契約更新費×5回）：52万＋（13万×12か月×12年）＋13万×5＝1989万円
- 初期費用（敷金+礼金+仲介手数料）：18万＋18万×2＋18万=72万
- 月額家賃（管理費含む）：18万
- 契約期間：12年
- 契約更新費（2年毎）：18万
- 総額（初期費用＋（月額家賃×12か月×契約期間）＋契約更新費×5回）：72万＋（18万×12か月×12年）＋18万×5＝2754万円
子供が小学校から賃貸住まいに変更した場合、現在の家賃相場のままだった場合、総額「5357～7040万円」のレンジとなるようです。めちゃくちゃいい賃貸に住まなければ理論上は、30年は間違いなく賃貸の方が、お得に住めそうな雰囲気を感じます。
ただ変動金利なので本当に30年で均したら1.91%になるかは不明ではありますし、ややこしすぎて省きましたが、繰り上げ返済を行った場合、もっと差は縮まる可能性も大いにあります。ただし個人的には資金プランを考える上では、かなりいい線をいっているのではと思います。
ローン完済以降、何年住めばマイホームの方がお得になるか
希望賃貸の最安値で62歳までいけた場合、どこまでマンションに住み続けたら逆転するか試算しました。
ここで忘れてはいけないのが、小学校入学を機にマイホームを手放す選択をした場合、仮に4000万で売却できたとすると、600万円プラスで手元に残る計算になります。そんなにうまくいくかはわかりませんが、残ると信じて計算します。
その売却時のプラス分を含めて62歳までの金額差はおおよそ「877万円」。結果的には67～72歳の間でマイホームが逆転する模様です。そのころにはお金の心配ないくらいの資産があれば賃貸でも良さそうですが、資産を築けなかった場合は、身体が許すかぎり働き続けないとやっていけませんね。
- 固定資産税：8.3万円/年
- 修繕積立金：35万円/年
- 5年後：216万円
- 10年後：433万円
- 月額家賃（管理費含む）：13万円/月（年間156万円）
- 契約更新費（2年毎）：13万円
- 5年後：806万円
- 10年後：1625万円
- 5年後：877万円-(806万円-216万円）＝287万円
- 10年後：877万円-（1625万円-433万円）=-315万円
まとめ
以上のことから、現役バリバリで働く必要があるとき、住宅に対する負担感を減らしたいなら「賃貸」、引退後、住宅にあまりお金かけたくない場合は「マイホーム」がいいのではと思いました。
ただこの試算は、政策金利がどうなるかわからないので、あくまでも予想の金利であること、賃貸価格もあくまでも現時点での価格なのでどうなるかわからない、そもそも何十年もずっと同じ賃貸で住み続けるのかもわからないなど、かなり不確実な試算結果ではありますので、その点はご了承ください。
コメント